Dostęp do drogi publicznej a nieważność umowy sprzedaży nieruchomości | Co do zasady

Niespełnienie warunku ustanowienia na zbywanych działkach służebności drogowych zapewniających dostęp do drogi publicznej albo sprzedaży udziałów w prawie do działki będącej drogą wewnętrzną powoduje, że umowa przeniesienia własności wydzielonej działki jest nieważna.

Postanowienie SN z 19 marca 2015 r., IV CSK 411/14

Wnioskodawca wniósł o odłączenie z księgi wieczystej dwóch działek gruntu i założenie dla nich księgi wieczystej, powołując się na zawartą umowę sprzedaży. Referendarz sądowy oddalił ten wniosek, a następnie sąd rejonowy utrzymał postanowienie referendarza w mocy. Sąd podniósł, że z załączonego do wniosku wyrysu z mapy ewidencyjnej wynika, że działki po ich odłączeniu nie będą miały dostępu do drogi publicznej. W ocenie sądu podział taki, jako sprzeczny z przepisami art. 93 i 99 ustawy o gospodarce nieruchomościami, w świetle art. 211 Kodeksu cywilnego nie jest dopuszczalny.

Art. 93 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowi, że co do zasady podział nieruchomości nie jest dopuszczalny, jeżeli projektowane do wydzielenia działki nie mają dostępu do drogi publicznej. W myśl tego przepisu za dostęp do drogi publicznej uważa się również wydzielenie drogi wewnętrznej wraz z ustanowieniem na tej drodze odpowiednich służebności dla wydzielonych działek gruntu albo ustanowienie dla tych działek innych służebności drogowych, jeżeli nie ma możliwości wydzielenia drogi wewnętrznej z nieruchomości objętej podziałem. Nie ustanawia się służebności na drodze wewnętrznej w przypadku sprzedaży wydzielonych działek gruntu wraz ze sprzedażą udziału w prawie do działki gruntu stanowiącej drogę wewnętrzną. Art. 99 wzmiankowanej ustawy stanowi zaś, że w przypadku, gdy zapewnienie dostępu do drogi publicznej ma polegać na ustanowieniu służebności drogowych, podziału nieruchomości dokonuje się pod warunkiem, że przy zbywaniu działek wydzielonych w wyniku podziału zostaną one ustanowione. Za spełnienie tego warunku uważa się także sprzedaż wydzielonych działek gruntu wraz ze sprzedażą udziału w prawie do działki gruntu stanowiącej drogę wewnętrzną.

Wnioskodawca od postanowienia sądu rejonowego wniósł apelację, która jednak nie okazała się skuteczna. Sąd okręgowy rozpoznający sprawę uznał, że z załączonego do wniosku wyrysu z mapy ewidencyjnej wynika, że zaistniała przeszkoda, która uniemożliwia dokonanie wpisu. Wnioskodawca domaga się bowiem odłączenia z dotychczas prowadzonej dla nieruchomości księgi wieczystej i założenia nowej księgi dla działek gruntu, które nie mają zapewnionego dostępu do drogi publicznej.

Problem ten był poruszany w orzecznictwie, choć w odniesieniu do nowych działek wydzielanych z działek już istniejących. Sąd Najwyższy w uchwale z 4 czerwca 2009 r., III CZP 34/09, stanął na stanowisku, że umowa przeniesienia własności wydzielonej działki zawarta bez spełnienia warunku zapewnienia dostępu do drogi publicznej, nałożonego w decyzji podziałowej jest nieważna. Jako podstawę prawną SN przytoczył art. 58 § 1 Kodeksu cywilnego, który zastrzega, że czynność prawna sprzeczna z ustawą albo mająca na celu obejście ustawy jest nieważna, chyba że właściwy przepis przewiduje inny skutek, w szczególności ten, iż na miejsce nieważnych postanowień czynności prawnej wchodzą odpowiednie przepisy ustawy. Ponieważ brak spełnienia warunku zapewnienia dostępu do drogi publicznej dla wydzielanych nieruchomości gruntowych jest sprzeczny z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami, czynność taka jest nieważna z mocy prawa. Podobnie uznał SN w postanowieniu z 24 kwietnia 2013 r., IV CSK 571/12¹.

Sąd odwoławczy w omawianej sprawie uznał, że reguła wynikająca z przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami ma charakter bezwzględnie obowiązujący i dotyczy każdego typu podziału nieruchomości, także sprzedaży kilku istniejących już działek.

Wnioskodawca od powyższego postanowienia sądu okręgowego wniósł skargę kasacyjną, która jednak została oddalona.

SN podniósł, że na gruncie ustawy o gospodarce nieruchomościami przez podział nieruchomości rozumie się zarówno podział prawny, jak i podział geodezyjny (ewidencyjny).

Podział prawny polega na przeniesieniu przez dotychczasowego właściciela prawa własności części swojej nieruchomości na rzecz innej osoby. Podział geodezyjny polega na wydzieleniu z dotychczas istniejącej i oznaczonej jednej działki ewidencyjnej nowo utworzonych dwóch lub większej liczby działek ewidencyjnych po dokonaniu pomiarów i nadaniu im nowego oznaczenia wraz z powierzchnią².

Niekiedy ustawodawca odnosi się wyłącznie do jednego rodzaju podziału, np. art. 96 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami dotyczy jedynie podziału prawnego, a nie ewidencyjnego. W przepisie art. 93 ust. 3 ustawy nie zostało jednak wprowadzone rozróżnienie na podział ewidencyjny i podział prawny. Wobec tego norma wynikająca z tego przepisu obejmuje oba rodzaje podziałów.

W ocenie SN nie ma więc podstaw do tego, aby stanowisko zawarte w utrwalonym orzecznictwie nie odnosiło się także do sytuacji, w której pomimo braku obowiązku uzyskania decyzji administracyjnej o podziale dochodzi do zbycia działek odrębnie oznaczonych w ewidencji gruntów i budynków. Warunek dopuszczalności podziału nieruchomości zawarty w art. 93 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami jest prawnie wiążący także w takiej sytuacji.

Za przyjęciem takiego stanowiska, wyrażonego we wzmiankowanej uchwale SN z 4 czerwca 2009 r., przemawia przede wszystkim wykładnia językowa art. 93 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Przepis ten ma charakter bezwzględnie obowiązujący. Czynność prawna zbycia wydzielonej działki gruntu bez zapewnienia dostępu do drogi publicznej narusza więc art. 93 ust. 3 ustawy i z tego powodu jest dotknięta sankcją nieważności jako sprzeczna z ustawą.

Dokonując podziału nieruchomości, należy mieć na względzie, aby wydzielane działki gruntu miały zapewniony dostęp do drogi publicznej. Dostęp ten jest warunkiem wydania decyzji o warunkach zabudowy, jeśli dany obszar nie jest objęty ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wydzielone działki geodezyjne mogą stać się w przyszłości odrębną nieruchomością. Właściciel albo użytkownik wieczysty powinien więc mieć na względzie zapewnienie do wydzielonej działki dostępu do drogi publicznej, co umożliwi w przyszłości jej późniejsze samodzielne zagospodarowanie³.

Łukasz Filipek, praktyka nieruchomości i inwestycji budowlanych kancelarii Wardyński i Wspólnicy