Do kiedy pierwsza opłata za przekształcenie użytkowania wieczystego? | Co do zasady

Urzędy mają 12 miesięcy na wydanie zaświadczeń potwierdzających przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności (termin ich wydania upływa 2 stycznia 2020 r.). Dlatego ustanowiono przepis przejściowy, zgodnie z którym opłatę należną za rok 2019 wnosi się w terminie do 29 lutego 2020 r. Czy jednak warto korzystać z tego wydłużenia? I czy będzie wówczas nadal przysługiwać wysoka bonifikata za przekształcenie? A podatek od nieruchomości – czy on również ulegnie zmianie?

Z dniem 1 stycznia 2019 r. prawo użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe wygasło z mocy prawa. Potwierdzać ten fakt mają zaświadczenia wydawane przez właściwe organy (np. starostę, wójta, burmistrza czy prezydenta miasta). Oznacza to, że od 1 stycznia 2019 r. użytkownik wieczysty nie jest już związany umową, z której wynikał dotychczas obowiązek ponoszenia opłaty za użytkowanie wieczyste na rzecz właściciela gruntu, tj. Skarbu Państwa, gminy, powiatu czy województwa. Jednocześnie wnoszone do tej pory opłaty za użytkowanie wieczyste uległy niejako automatycznej konwersji w opłaty za przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności.

Coroczne opłaty „przekształceniowe” (podobnie jak dotychczasowe opłaty za użytkowanie wieczyste) należy uiszczać do dnia 31 marca przez okres 20 lat. Termin ten nie dotyczy jednak opłaty za 2019 r., którą trzeba wnieść przed końcem lutego 2020 r. Wynika to ze specjalnego przepisu przejściowego (art. 20 ust. 1) przewiedzianego w ustawie z 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów. Wprowadzenie takiego wyjątku było podyktowane dość długim (12-miesięcznym) okresem wydawania urzędowych zaświadczeń potwierdzających przekształcenie i ustalających zarazem wysokość należnej z tego tytułu opłaty.

Opłata za użytkowanie wieczyste czy opłata przekształceniowa?

W tym miejscu rodzi się wątpliwość, którą z powyższych opłat (opłatę za użytkowanie wieczyste czy opłatę przekształceniową), a tym samym w jakim terminie (do 31 marca 2019 r. czy do 29 lutego 2020 r.) należy uiścić za 2019 r.

Do momentu uzyskania zaświadczenia właściwego organu użytkownik wieczysty nie ma bowiem pewności, czy przysługujące mu prawo użytkowania wieczystego uległo przekształceniu we własność, a jeśli tak – jaką dokładnie opłatę i na jakie konto wpłacić. Zgodnie z ustawą zaświadczenie jest jedynym potwierdzeniem zmiany powyższego stanu prawnego, a zatem dopiero jego wydanie przez organ pozwala jednoznacznie stwierdzić, że prawa do danego gruntu uległy przekształceniu. Przepisy określają konkretne wymogi, które muszą spełniać nieruchomości podlegające przekształceniu, dlatego nie można tu przyjąć uproszczonego założenia, że dotyczy to każdego indywidualnego gruntu (np. wciąż – mimo niedawnej nowelizacji – istnieje w tym zakresie wątpliwość związana z garażami czy parkingami stanowiącymi odrębne nieruchomości). Jeśli więc organ wyda zaświadczenie, a tym samym potwierdzi, że grunt uległ przekształceniu, wówczas osoba będąca dotychczas użytkownikiem wieczystym zostanie zobowiązana do wnoszenia rocznych opłat przekształceniowych.

Z drugiej strony, ze względu na znaczne obciążenie urzędów wydawaniem zaświadczeń (w całym kraju zjawisko dotyczy ok. 2,5 mln użytkowników wieczystych) istnieje realne ryzyko, że wiele osób nie otrzyma zaświadczenia w wyznaczonym 12-miesięcznym okresie, nie mówiąc już o 31 marca 2019 r., w którym upływa termin na wniesienie tegorocznej opłaty za użytkowanie wieczyste. Zgodnie z zaleceniami Ministerstwa Inwestycji i Rozwoju w takiej sytuacji uzasadnione jest skonsultowanie z odpowiednim organem (właściwym ze względu na położenie nieruchomości i prawo własności do gruntu) uiszczenia opłaty rocznej za 2019 r. z zachowaniem ustawowego terminu płatności, zwłaszcza jeśli istnieją wątpliwości, czy prawo do danego gruntu uległo przekształceniu.

Wniesienie opłaty przed uzyskaniem zaświadczenia o przekształceniu nie oznacza, że później (już po otrzymaniu zaświadczenia) trzeba będzie ponownie uiścić opłatę. Dokonana wpłata powinna zostać zaliczona na poczet należnej rocznej opłaty przekształceniowej lub jednorazowej (jeśli ostatecznie potwierdzi się, że doszło do przekształcenia) czy też na poczet dotychczasowej opłaty za użytkowanie wieczyste (gdyby jednak z jakichś powodów nie nastąpiło przekształcenie).

Co z bonifikatą?

Możliwość zastosowania bonifikaty występuje wyłącznie w przypadku wniesienia jednorazowej opłaty z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości. Z kolei podstawę do uiszczenia opłaty jednorazowej stanowi omówione wyżej urzędowe zaświadczenie, które – poza informacją o przekształceniu oraz wysokości i okresie wnoszenia corocznych opłat przekształceniowych – zawiera również pouczenie o możliwości wniesienia opłaty jednorazowej i zasadach jej uiszczenia.

Właściciel gruntu (będący dotychczasowym użytkownikiem wieczystym) w każdym czasie trwania obowiązku wnoszenia corocznej opłaty może zgłosić właściwemu organowi na piśmie zamiar jednorazowego jej wniesienia w kwocie pozostającej do spłaty. Wysokość opłaty jednorazowej odpowiada iloczynowi wysokości opłaty obowiązującej w roku, w którym zgłoszono zamiar wniesienia opłaty jednorazowej, oraz liczby lat pozostałych do upływu 20-letniego okresu (w przypadku przedsiębiorców długość tego okresu może być inna). Organ informuje właściciela gruntu na piśmie o wysokości opłaty jednorazowej w terminie 14 dni od dnia zgłoszenia i jednocześnie udziela bonifikaty, jeśli obowiązuje uchwała w tym zakresie. Jeśli właściciel nie zgadza się na wysokość opłaty jednorazowej, może złożyć do organu, w terminie dwóch miesięcy od dnia doręczenia informacji, wniosek o ustalenie wysokości tej opłaty w drodze decyzji.

Teoretycznie zatem, według chronologii zastosowanej w ustawie, jednorazową opłatę przekształceniową można wpłacić dopiero po otrzymaniu zaświadczenia potwierdzającego przekształcenie i po pisemnym zgłoszeniu przez dotychczasowego użytkownika wieczystego zamiaru jej wniesienia. Tylko taka sytuacja daje również podstawy do przyznania bonifikaty. Ponadto bonifikaty udziela właściwy organ (np. wójt, burmistrz lub prezydent miasta), co oznacza, że nie można jej sobie przyznać samodzielnie.

Czy warto czekać do 29 lutego 2020 r.?

Niemniej jednak wniesienie przed otrzymaniem zaświadczenia opłaty jednorazowej skorygowanej o możliwą (wyliczoną we własnym zakresie) bonifikatę nie jest wykluczone, choć nie ma wówczas pewności, czy grunt się przekształcił i jaką dokładnie kwotę wpłacić. W praktyce taka opłata (analogicznie jak opłata roczna za 2019 r. uiszczona przed uzyskaniem zaświadczenia, o czym wyżej) powinna zostać zaliczona (już po otrzymaniu zaświadczenia) na poczet przyszłej opłaty jednorazowej lub dotychczasowej opłaty za użytkowanie wieczyste (w zależności od tego, czy dojdzie do przekształcenia).

Wcześniejsza wpłata może być zasadna zwłaszcza w kontekście brzmienia art. 20 ust. 2 ustawy przekształceniowej, będącego przepisem przejściowym i dotyczącym sytuacji, kiedy zaświadczenie potwierdzające przekształcenie gruntu stanowiącego własność Skarbu Państwa zostanie doręczone po dniu 31 grudnia 2019 r. (co w praktyce będzie prawdopodobnie dotyczyło wielu osób). Powyższy przepis stanowi, że w takim przypadku dotychczasowy użytkownik wieczysty powinien zgłosić zamiar wniesienia opłaty jednorazowej w 2020 r. do dnia 1 lutego 2020 r. W razie uiszczenia przedmiotowej opłaty do 29 lutego 2020 r. przysługuje bonifikata w wysokości 60%. Pojawia się pytanie, czy wysokość bonifikaty nie ma w tej sytuacji sztywnego charakteru, mimo styczniowej nowelizacji ustawy przekształceniowej skutkującej dodaniem art. 9 ust. 3a, który zmusza do wyrównania wysokości bonifikat dotyczących gruntów Skarbu Państwa z bonifikatami gminnymi (np. w drodze zarządzenia nr 9 Wojewody Mazowieckiego z 20 marca 2019 r. podwyższającego bonifikaty do 98% i 99%, analogicznie jak przewiduje to uchwała nr LXXV/2128/2018 Rady m.st. Warszawy z 18 października 2018 r.). Skoro jest to przepis przejściowy, może być traktowany przez organy jako autonomiczna jednostka niezależna od pozostałych przepisów ustawy, a tym samym nie dająca podstawy do zastosowania wyższej bonifikaty. Należy jednak zaznaczyć, że dotyczy on wyłącznie gruntów Skarbu Państwa. Natomiast w odniesieniu do gruntów gminnych stosuje się bonifikatę w wysokości, którą przewiduje odpowiednia uchwała samorządowa.

Niezależnie od tego, zarówno w przypadku nieruchomości gminnych, jak i nieruchomości Skarbu Państwa uzasadniony jest pośpiech z jeszcze innego powodu. Mianowicie według ustawy (art. 9 ust. 3 i 4 w zw. z art. 7 ust. 7) bonifikata ma charakter zmienny i liczona jest od kwoty pozostałej do zapłaty. Oznacza to, że po upływie 2019 r. konieczne będzie uiszczenie za pierwszy rok całej opłaty przekształceniowej. Tym samym bonifikata w 2020 r. powinna być liczona od wartości obejmującej tylko 19 lat, a nie 20, co naturalnie przełoży się na jej wysokość.

Ponadto, jeśli właściciel będzie zwlekał z zapłatą za 2019 r., to może się okazać, że w krótkim okresie zaczną ciążyć na nim dwie opłaty – za 2019 r. i 2020 r. Termin wniesienia opłaty przekształceniowej za 2020 r. nie jest już bowiem tak wyjątkowy jak za 2019 r. i kończy się 31 marca 2020 r.

A podatek od nieruchomości?

W tym zakresie nic się nie zmieni. Przekształcenie prawa wieczystego użytkowania w prawo własności jest jedynie zmianą formy prawnej i nie wpływa na wysokość podatku od nieruchomości. Podstawę opodatkowania gruntów podatkiem od nieruchomości stanowi ich powierzchnia, która po przekształceniu wciąż przecież będzie taka sama. Pojawi się tylko inny tytuł prawny władania nią, ale nie ma on znaczenia z punktu widzenia opodatkowania. Ustawa o podatkach i opłatach lokalnych nie różnicuje stawek zależnie od tego, czy grunty znajdują się w wieczystym użytkowaniu, czy są własnością podatnika.

Innymi słowy – podobnie jak w poprzednich latach – osoby fizyczne powinny poczekać na decyzję z urzędu ustalającą wymiar podatku od nieruchomości i wówczas wpłacić podatek, a osoby prawne – tak jak dotychczas – powinny uiścić bez wezwania podatek obliczony w składanej przez siebie do urzędu deklaracji.

Pewne wątpliwości może wzbudzać natomiast konieczność wywiązania się z przewidzianego w ustawie o podatkach i opłatach lokalnych (art. 6 ust. 6) zobowiązania do złożenia przez podatnika informacji w związku z wystąpieniem okoliczności uzasadniających powstanie albo wygaśnięcie obowiązku podatkowego. W tym przypadku, z literalnego punktu widzenia, dojdzie bowiem do wygaśnięcia dotychczasowego obowiązku podatkowego (z powodu zakończenia użytkowania wieczystego) i jednocześnie powstania nowego obowiązku podatkowego (ze względu na stworzenie prawa własności), co uzasadniałoby potrzebę złożenia takiej informacji właściwemu organowi fiskalnemu. Wydaje się więc, że będzie to konieczne. Z drugiej strony, jeśli podatnik nie wywiąże się z powyższego obowiązku, organ powinien go wezwać do jego wykonania. Podatnikowi nie powinny grozić z tego tytułu żadne sankcje, skoro – jak wyżej wyjaśniono – przekształcenie formy prawnej gruntu nie skutkuje zmianą wysokości podatku. Wydaje się, że najlepszym rozwiązaniem byłoby wprowadzenie przez ustawodawcę przepisu przejściowego, który zwalniałby ze wskazanego obowiązku i tym samym rozwiałby powyższe wątpliwości.

Przykład

Właściciel mieszkania położonego w Warszawie płacił dotychczas 900 zł każdego roku (do dnia 31 marca) tytułem opłaty za użytkowanie wieczyste gruntu, na którym położone jest mieszkanie. Ponadto uiszczał 150 zł rocznie za podatek od nieruchomości. W dniu 2 grudnia 2019 r. właściciel otrzymał zaświadczenie z urzędu potwierdzające przekształcenie prawa użytkowania wieczystego gruntu w prawo własności i informujące jednocześnie o corocznej opłacie przekształceniowej w wysokości 1000 zł. Właściciel mógłby wnosić tę opłatę przez 20 lat w terminie do 31 marca każdego kolejnego roku (z wyjątkiem opłaty za 2019 r., na której wniesienie miałby czas do 29 lutego 2020 r.), jednak uznał, że chce dokonać jednorazowej wpłaty i następnego dnia po otrzymaniu zaświadczenia zgłosił w urzędzie taki zamiar. Po 14 dniach otrzymał z urzędu informację, że opłata jednorazowa wyniesie 20 000 zł, a po uwzględnieniu bonifikaty (według stawki 98% dotyczącej w Warszawie zarówno gruntów gminnych, jak i państwowych) opłata będzie stanowić 400 zł. Właściciel powinien uiścić tę jednorazową opłatę do końca 2019 r., aby nie musieć płacić dodatkowo corocznej opłaty przekształceniowej za 2020 r. (1000 zł). Po wniesieniu opłaty jednorazowej właściciel nie będzie już ponosił żadnych opłat z tytułu użytkowania wieczystego (które wygasło), ale wciąż musi płacić podatek od nieruchomości (dotychczasowe 150 zł lub inną kwotę w zależności od decyzji wymiarowej w danym roku).

Właściciel, jeszcze przed otrzymaniem zaświadczenia, może samodzielnie dokonać wyliczeń i uiścić opłatę w 2019 r., przy czym najlepiej dokonać tego po konsultacji z właściwym dla nieruchomości urzędem. Opłata ta powinna zostać następnie zaliczona na poczet opłaty przekształceniowej lub jednorazowej (z ewentualną dopłatą lub niedopłatą, jeśli okaże się, że opłata jednorazowa wyliczona przez urząd będzie inna).

Wnioski

Choć ustawa stanowi, że opłata przekształceniowa lub jednorazowa powinny być wniesione dopiero po otrzymaniu zaświadczenia potwierdzającego przekształcenie, a nawet przewiduje specjalną datę (29 lutego 2020 r.) na uiszczenie opłaty za 2019 r., to jednocześnie nie zabrania wcześniejszego dokonywania wpłat. Co więcej, szybsze wniesienie opłaty może być uzasadnione w związku z realnym ryzykiem nieuzyskania zaświadczenia w przewidzianym 12-miesięcznym okresie (a nawet do końca lutego 2020 r.) oraz zagrożeniem przyznania niższej bonifikaty. Wprawdzie uiszczając wcześniej opłatę nie mamy pewności, czy doszło do przekształcenia, ale nie powinno być przeszkód, aby ją zaliczyć na poczet przyszłej opłaty przekształceniowej lub dotychczasowej opłaty za użytkowanie wieczyste (zależnie od tego, czy dojdzie do przekształcenia). Powyższe zmiany związane z przekształceniem użytkowania wieczystego nie mają żadnego wpływu na wysokość podatku od nieruchomości i sposób jego wnoszenia. Mogą co najwyżej skutkować koniecznością złożenia do urzędu skarbowego przez podatnika informacji na potrzeby tego podatku.

dr Przemysław Szymczyk, adwokat, praktyka nieruchomości, reprywatyzacji i doradztwa dla klientów indywidualnych kancelarii Wardyński i Wspólnicy