Czy moje miejsce postojowe jest na pewno moje? O korzystaniu z nieruchomości wspólnej we wspólnotach mieszkaniowych | Co do zasady

We wspólnotach mieszkaniowych poszczególne części nieruchomości wspólnych (np. miejsca postojowe, tarasy, ogródki) są przeznaczone do wspólnego korzystania przez wszystkich właścicieli lokali. Aby uniknąć problemów z tym związanych, bardzo często już na etapie zakupu nieruchomości od dewelopera ustanawia się podział i sposób korzystania z nieruchomości wspólnej. Jest to tzw. podział quoad usum. Czy można go zmienić, jeśli zmienią się okoliczności?

Sposób korzystania z nieruchomości wspólnej

Zgodnie z art. 206 k.c. każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli.

W przypadku własności lokali odpowiednikiem art. 206 k.c. jest art. 12 ust. 1 i 2 ustawy o własności lokali, stanowiący, że właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem, a pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów i w takim samym stosunku ponoszą oni wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej.

Współwłaściciele mogą inaczej określić sposób korzystania z rzeczy wspólnej, niż to wynika z ustawy. Najczęściej zastosowanie znajduje podział quoad usum, czyli podział rzeczy wspólnej do korzystania.

Źródłem podziału do korzystania może być:

• umowa zawarta przez współwłaścicieli (jest to najczęstszy przypadek),
• orzeczenie sądu,
• sposób dorozumiany, gdy współwłaściciele korzystają z nieruchomości wspólnej w utrwalony, zgodny sposób.

Umowa quoad usum jest umową zawieraną przez współwłaścicieli nieruchomości w celu określenia podziału i sposobu korzystania z nieruchomości wspólnej. Wskutek takiego podziału każdy ze współwłaścicieli otrzymuje do wyłącznego korzystania wydzieloną część nieruchomości wspólnej, np. miejsce postojowe w garażu.

Ponadto współwłaściciele, korzystając z zasady swobody umów określonej w art. 353¹ k.c., mogą dowolnie określić sposób korzystania z nieruchomości wspólnej, jednak tak, aby treść i cel umowy nie sprzeciwiał się ustawie, zasadom współżycia społecznego ani nie prowadził do obejścia ustawy (art. 58 k.c.).

Umowę quoad usum można zmienić – ale tylko w szczególnych okolicznościach

W orzecznictwie podkreśla się, że podział quoad usum nie ma charakteru definitywnego i w przypadku zmiany okoliczności możliwa jest jego zmiana.

Uchwała Sądu Najwyższego z 12 kwietnia 1973 r. (III CZP 15/73) wskazuje, że umowa quoad usum ma charakter ciągły, ponieważ ma na celu stabilizację stosunków faktycznych. Dlatego zmiana takiej umowy jest możliwa tylko jeśli zajdą nowe okoliczności, które spowodowałyby konieczność odmiennego uregulowania korzystania z rzeczy przez współwłaścicieli. Tylko ważne powody mogą prowadzić do możliwości odmiennego uregulowania sposobu korzystania z rzeczy. Istotne jest, aby podział quoad usum uwzględniał interesy wszystkich właścicieli.

Aktualne orzecznictwo Sądu Najwyższego wskazuje, że podział ten można zmienić również uchwałą wspólnoty mieszkaniowej. Jeśli chodzi o wymaganą większość głosów koniecznych do przyjęcia uchwały w sprawie zmiany umowy, istnieją dwa odrębne stanowiska. Zgodnie z pierwszym z nich podział quoad usum może zostać zmieniony, gdy większość współwłaścicieli wyrazi zgodę na zmianę. Zgodnie z drugim poglądem zmiana podziału quoad usum wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli.

Czy uchwałą wspólnoty można odebrać komuś miejsce postojowe?

W jednym z orzeczeń (III CSK 325/09) Sąd Najwyższy rozważał charakter umowy quoad usum na podstawie następującego stanu faktycznego. Deweloper wybudował budynek mieszkalny, a następnie wyodrębniał i sprzedawał poszczególne lokale.

W skład nieruchomości wspólnej wchodziły miejsca parkingowe w garażu podziemnym. W części umów sprzedaży lokali zastrzeżono, że ich właścicielom będzie przysługiwało prawo do wyłącznego korzystania z miejsca postojowego, natomiast w pozostałych przypadkach takie zastrzeżenia nie zostały zawarte. Dwa ostatnie lokale deweloper wyodrębnił na swoją rzecz i stwierdził, że dysponuje prawem do wyłącznego korzystania z pozostałych 27 miejsc postojowych, które nie zostały przypisane do poszczególnych lokali. Właściciele lokali pierwotnie liczyli na utworzenie miejsc na ogólnodostępnym parkingu, co gwarantowała im deweloper, ale do budowy takiego parkingu nie doszło. W konsekwencji kilkunastu właścicieli lokali mieszkalnych nie miało zapewnionych miejsc parkingowych

Następnie właściciele lokali jako członkowie wspólnoty mieszkaniowej podjęli uchwałę, w której zmienili sposób korzystania z nieruchomości wspólnej, przyznając wszystkim właścicielom lokali prawo do korzystania z miejsc postojowych, z których wcześniej korzystał wyłącznie deweloper. Deweloper zaskarżył tę uchwałę do sądu.

W powyższym stanie faktycznym Sąd Najwyższy stwierdził, że: Jeżeli właściciele lokali określili w umowach z dotychczasowym właścicielem sposób korzystania z miejsc postojowych, to taki podział quoad usum części nieruchomości wspólnej może być w każdej chwili zmieniony uchwałą większości właścicieli lokali. Taka uchwała z pewnością narusza subiektywny interes dotychczasowego właściciela. Nie jest to jednak takie naruszenie, które uzasadniałoby uchylenie uchwały na podstawie art. 25 ust. 1 u.w.l.

Należy więc stwierdzić, że podział quoad usum części nieruchomości wspólnej może być zmieniony uchwałą właścicieli lokali, jednak zmiana ta powinna być podyktowana ważnymi powodami oraz istotną zmianą okoliczności, tak jak w przykładowo cytowanym wyroku, w którym sąd uznał, że korzystanie przez dewelopera z 27 miejsc postojowych godzi w zasady sprawiedliwości i słuszności, skoro kilkunastu właścicieli lokali nie miało gdzie parkować swoich samochodów.

Podsumowanie

Na podstawie umowy quoad usum współwłaściciele określają sposób korzystania z nieruchomości wspólnej. Bardzo często takie umowy są zawierane już na etapie nabycia lokali. W powszechnym mniemaniu taki podział jest trwały, a nabywca z chwilą nabycia lokalu nabywa także w sposób trwały prawo do korzystania z określonego miejsca postojowego.

Jednak umowa quoad usum nie ma charakteru trwałego. Podział korzystania z nieruchomości wspólnej ustalony umową może zostać zmieniony uchwałą współwłaścicieli. Jednak należy podkreślić, że taka zmiana powinna być podyktowana wyłącznie istotną zmianą okoliczności, a podział quoad usum musi uwzględniać interesy wszystkich właścicieli, ponieważ wszyscy współwłaściciele są uprawnieni do korzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej społeczno-gospodarczym przeznaczeniem.

Karolina Dawidczyk, Sylwia Moreu-Żak, radca prawny, praktyka nieruchomości kancelarii Wardyński i Wspólnicy