Akt notarialny o poddaniu się egzekucji w umowie najmu instytucjonalnego | Co do zasady

W ostatnich latach można zaobserwować znaczne ożywienie na rynku mieszkań na wynajem, a w rezultacie wzrost zainteresowania inwestycjami w nieruchomości przeznaczone na wynajem również pośród inwestorów zagranicznych (tzw. PRS, czyli private rented sector). W odpowiedzi ustawodawca wprowadził do systemu prawnego szereg zmian i nowości w przepisach dotyczących umów najmu. Jedną z takich zmian było wprowadzenie umowy najmu instytucjonalnego¹, która ze swego założenia ma być umową najmu zawieraną właśnie przez przedsiębiorców z sektora PRS.

Cechą charakterystyczną umowy najmu instytucjonalnego, odróżniającą ją od umowy najmu lokatorskiego, jest między innymi obowiązek załączenia do takiej umowy aktu notarialnego, w którym najemca poddaje się egzekucji i zobowiązuje się do opróżnienia i wydania lokalu w terminie określonym w żądaniu wynajmującego skierowanym do najemcy po rozwiązaniu lub wygaśnięciu umowy najmu (art. 19a ust. 2 pkt 1 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego).

Akt notarialny o dobrowolnym poddaniu się egzekucji jest tytułem wykonawczym, który zabezpiecza interes wynajmującego na wypadek, gdyby najemca po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy nie zwrócił wynajmującemu posiadania lokalu dobrowolnie. W takiej sytuacji (przy założeniu wypełnienia wszystkich wymogów formalnych) właściciel może złożyć wniosek o wszczęcie egzekucji komorniczej i odzyskać posiadanie lokalu, bez konieczności wytaczania powództwa sądowego o nakazanie opróżnienia lokalu².

Co istotne, w przypadku umowy najmu instytucjonalnego najemca nie musi wskazywać dodatkowo lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji opróżnienia lokalu, a także przedstawiać oświadczenia właściciela takiego lokalu o zgodzie na zamieszkanie najemcy³. Jest to szczególnie istotne w przypadku najemców będących cudzoziemcami, dla których ten warunek był trudny do spełnienia.

Zgodnie z brzmieniem art. 19a ust. 2 pkt 1 ustawy o ochronie praw lokatorów⁴ akt notarialny o dobrowolnym poddaniu się egzekucji załącza się do umowy najmu. Literalne brzmienie tego przepisu sugerowałoby, że najemca powinien dobrowolnie poddać się egzekucji jeszcze przed zawarciem umowy najmu, aby w chwili zawierania umowy mógł przedstawić akt notarialny, który będzie stanowił jej obligatoryjny załącznik. Innymi słowy, najemca miałby poddać się egzekucji, zanim jeszcze umowa najmu zostanie zawarta, a tym samym zanim powstanie stosunek prawny, z którego może wyniknąć obowiązek opróżnienia lokalu.

Doktryna oraz praktyka notarialna dopuszczają takie rozwiązanie pod warunkiem, że w chwili składania tego oświadczenia zamiar zawarcia umowy najmu okazjonalnego jest już dostatecznie sprecyzowany i stronom znane są jej kluczowe postanowienia⁵. Naszym zdaniem taka praktyka wydaje się jednak nie do końca prawidłowa. Jak wskazuje się w orzecznictwie, akt notarialny o poddaniu się egzekucji powinien dotyczyć zobowiązania istniejącego, a niewymagalnego⁶. Również z treści artykułu 19a ust. 2 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów wynika, że to najemca ma poddać się egzekucji, nie zaś przyszły najemca.

Załączenie do umowy aktu notarialnego zawierającego oświadczenie o poddaniu się egzekucji złożone przed zawarciem umowy jest szczególnie ryzykowne z perspektywy wynajmującego, który ma interes w otrzymaniu prawidłowego formalnie oświadczenia o poddaniu się egzekucji, aby mieć pewność, że pozwoli mu ono skutecznie przeprowadzić egzekucję opróżnienia lokalu.

Naszym zdaniem najemca powinien złożyć oświadczenie o poddaniu się egzekucji dopiero po zawarciu umowy najmu i dopiero wtedy oświadczenie najemcy może zostać załączone do umowy najmu⁷. W takiej sytuacji konieczne jest prawidłowe zabezpieczenie w umowie interesu wynajmującego, tak aby mógł on wstrzymać się z wydaniem przedmiotu najmu do czasu doręczenia mu prawidłowo sporządzonego oświadczenia o poddaniu się egzekucji, a także rozwiązać umowę, gdyby najemca go nie doręczył w określonym terminie. 

Należy w tym miejscu podkreślić, że nieprzedłożenie przez najemcę aktu notarialnego obejmującego jego oświadczenie o poddaniu się egzekucji co do obowiązku opróżnienia lokalu i wydania go wynajmującemu nie skutkuje nieważnością umowy najmu instytucjonalnego, a także nie powoduje jej bezskuteczności⁸. Natomiast zgodnie z niektórymi poglądami, jeżeli najemca nie dostarczy aktu notarialnego z oświadczeniem, wówczas umowa przekształci się w zwykłą umowę najmu podlegającą reżimowi ustawy o ochronie praw lokatorów⁹.

Naszym zdaniem jednak, jeżeli umowa przewiduje – zgodnie z wymogami ustawy – obowiązek dołączenia oświadczenia o poddaniu się egzekucji, to nie można w istocie mówić o takim skutku, jeżeli oświadczenie to zostanie faktycznie doręczone w późniejszym terminie. 

W praktyce stronom umowy najmu instytucjonalnego często zależy, aby do wydania lokalu doszło jak najszybciej po zawarciu umowy, tak aby najemca mógł zacząć korzystać z lokalu, a wynajmujący pobierać należny czynsz. Dlatego też strony umowy najmu instytucjonalnego mogą uzgodnić, że najemca złoży oświadczenie o poddaniu się egzekucji równocześnie z zawarciem umowy najmu instytucjonalnego¹⁰ lub niezwłocznie po jej zawarciu¹¹.

dr Jakub Baranowski, radca prawny, Aleksandra Szczepińska, praktyka nieruchomości kancelarii Wardyński i Wspólnicy